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北京房租正在令人不安地悄然上漲 分析稱四點後果須警惕
傑總
昨晚深夜，意外接到一個微信電話，差點以為對方撥錯瞭。
來電人是哈佛燕京學社已退休的研究員黃萬盛老師。2015年，我在北大國發院上瞭三個月脫產的《財經》獎學金班，臨近尾聲，黃老師給我們講過一次三小時課。
我當時身在電影院，看黃渤的《一出好戲》，權衡幾秒後，我按下瞭拒絕鍵。
11點多穿越北京大雨回到傢，我立刻回電。電話一接通，黃老師就說，我建議你關註一下北京的房租。
原來如此，小石頭落瞭地。
我平日對房租確實關註不多，註意力主要集中在地產公司、政策、新房與二手房交易領域。
就房價而言，它具有居住與投資雙屬性，天生有情緒波動。
但租金是反應真實的市場需求，沒有人會把房子空空地囤積起來，等待升值，待價而租。你會麼？
這就相當於，你在夏天常溫囤積冰棍，一邊融化，一邊叫賣。因此，租賃價格應該是理性的，不會像房價如此任性。
但是，黃老師可不是這麼想的。
原來，他前陣子自己租房，原來19000元/月的房租到期後，房東徑直要求上漲5000元。稍一猶豫，中介告訴他，帶看時房東又提價至28000元。
上漲8000元，這幅度真夠任性的。
中介費也讓老先生格外困惑。他吐槽說，不明白租賃為何沒有明確統一的規定，在有的區縣，中介費由房東承擔，而別的區縣，中介費卻由租客承擔。
將心比心，黃老師是中國學術界的精英人士，價格支付能力要高於很多人，但他從個人案例出發，度心他人，認為房租的過快不理性上漲，會讓城市、產業、中低收入者付出額外的代價。
電話裡，他的知識分子情懷讓我這樣一個地產從業者感到汗顏。
通話結束時，黃老師給我佈置瞭一個作業：這件事情很重要，你應該調研調研，必要的時候都可以寫點內參。
今天中午，黃老師又微信我說，租金哄抬的原因可以慢慢分析，但是後果應當盡快揭露，政府責任也應當盡快訴求。
老師發瞭話，當學生的應該交作業。
可是，我深知，房租暴漲，背後成因復雜，我確也沒有足夠的能力在很快的時間裡，準確客觀地描繪出最近數月北京房租過快上漲的全部原因。
但是，有一點共識卻格外關鍵：租金上漲關乎民生，關乎產業結構，關乎城市居住權公平，由不得任性。更重要的是，正因為它折射的是真實需求，才應當格外引起警惕。
掛完電話，我用手機搜索瞭下北京房租的關鍵詞，多傢機構的數據均顯示，房租幾乎是清一色的快速上漲。
我愛我傢市場研究院統計顯示，2018年上半年，北京市住房租賃的月租金均價為4649元/套，環比2017年下半年的4335元/套，上漲瞭300多元。
同時，由於租金上漲的預期，個人房東普遍不願簽約長租合同，大部分的租賃合同都是1年租期，占整個租賃交易的79%，超過一年租期是交易占比僅13.4%。
貝殼研究院的數據統計顯示，今年7月份，北京、上海與深圳三城的租金環比均上漲，漲幅分別為2.4%，2.1%與3.1%。
二線城市中，南京與濟南的租金環比上漲更為明顯，分別為3.7%與2.4%。
這些漲幅數字，相比房價上漲幅度，並不驚人，但是，考慮到它是環比上漲，以及，租賃需求如假包換的特征，我們必須要重視這些數字背後的警告。
它會警告我們什麼呢？
黃老師說，有四點後果，決策層必須引起警惕。
1，居住權是一個城市最低的底線之一。房租大幅度上漲，首先傷害的是居住權的公平性。我們的城市，不能淪為財富與權貴的城市。
2，房租的大幅度上漲，令很多中低收入者，無法繼續生活在這裡，它傷害瞭一個城市的競爭活力與階層的多樣性。
3，房租的提升，增加瞭城市裡所有工商產業的營運成本，它會削弱產業競爭力，以及造成人才吸引力的下降。
4，新房交易市場上有很多政策法規來進行限制，但是人們卻忘記瞭，租賃市場上還有很多任性、隨意與不透明的地方，讓中介與房東找到瞭很多機會來宰殺租客。
這四點後果，非常樸實，很接地氣，大傢如果租過房，血淚經歷不要太多，一定有直觀感受。
北京房租在一片靜悄悄中令人不安地快速上漲，既有個人經歷來證明，又有一線的數據來指證，已經到達瞭一個不能選擇性忽視的臨界點。
對於政府而言，也許花瞭過多的精力在處置北京房價過快上漲上，對北京房租的過快上漲，卻關註與警示不足。
這引出瞭一個巨大的認知分歧：北京房價與北京房租，一字之差，哪一個對北京市的城市活力、底層競爭力更為舉足輕重？
黃老師的答案是，北京房租。我很同意他的觀點。
那麼，是什麼導致瞭它的發生？
坦率說，這是一個很嚴肅的經濟學話題，也與民生、文化傳統與政策導向息息相關。也就是說，我們不能用情緒與偏見來解釋它，而應該引入專業的分析工具與評價視野。
誰應該為房租的任性上漲負責呢？這一切究竟是如何發生的靜電除油煙機保養？
我提供幾個思考的方向，我最大的目的是，拋磚引玉，寄希望於你們開放式的討論與留言，最後引出一個最有共識性的解決方案。
1，北京嚴格的限購，加上，去年以來二手房市場轉冷導致的業主惜售心理，導致市場上可以用來租賃的房源，其實變得更多瞭，那麼，為什麼還會如此房租大幅上漲？
2，去年以來，北京市的人口流入凈值，已經處在下降通道，而且，大量的低收入者，也被政策驅靜電排煙機推薦動推動離開北京。需求在減少，為什麼房租卻在增加？
這兩個奇怪的經濟學現象裡，誰惡化瞭供求關系？
3，以自如、萬科泊寓、龍湖冠寓、魔方公寓等一批長租品牌，在市場上發起的搶房源大戰，是否刺激瞭業主的提價心理，污染瞭市場上的租賃秩序，從而推動房租過快上漲？它們是最主要的兇手麼？
4，政府還有哪些可以實施的招數，可以對當前的北京房租上漲，進行對沖？有多少人真的希望，嚴厲的行業監管與大尺度的價格管制，從交易領域移植到租賃市場麼？！
5，北京房租上漲還處在上漲通道裡麼？通道有多長？
6，政府何時出手？政府出手，是好事還是壞事？政府有哪些有所為有所不為的紅線空間？
7，官方版租金管制政策，會在今年出油煙異味分離機臺紅頭文件麼？
8，一個以房價止漲、房租上漲為後果的房價大調控，是成功的麼？
期待你的回答，也期待政府有關部門能夠對此有所關註。
但是，更期待各個利益攸關者，都能加入這場開放討論，因為，一個美好的城市是我們大傢的。
三年前的朗潤園，在最後那堂北大課的結尾，黃老師給瞭我們一個滿堂喝彩的建議：深情地活在一個薄情的世界裡。
這個薄情的世界裡，房價很貴，房租呢？
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傑總
昨晚深夜，意外接到一個微信電話，差點以為對方撥錯瞭。
來電人是哈佛燕京學社已退休的研究員黃萬盛老師。2015年，我在北大國發院上瞭三個月脫產的《財經》獎學金班，臨近尾聲，黃老師給我們講過一次三小時課。
我當時身在電影院，看黃渤的《一出好戲》，權衡幾秒後，我按下瞭拒絕鍵。
11點多穿越北京大雨回到傢，我立刻回電。電話一接通，黃老師就說，我建議你關註一下北京的房租。
原來如此，小石頭落瞭地。
我平日對房租確實關註不多，註意力主要集中在地產公司、政策、新房與二手房交易領域。
就房價而言，它具有居住與投資雙屬性，天生有情緒波動。
但租金是反應真實的市場需求，沒有人會把房子空空地囤積起來，等待升值，待價而租。你會麼？
這就相當於，你在夏天常溫囤積冰棍，一邊融化，一邊叫賣。因此，租賃價格應該是理性的，不會像房價如此任性。
但是，黃老師可不是這麼想的。
原來，他前陣子自己租房，原來19000元/月的房租到期後，房東徑直要求上漲5000元。稍一猶豫，中介告訴他，帶看時房東又提價至28000元。
上漲8000元，這幅度真夠任性的。
中介費也讓老先生格外困惑。他吐槽說，不明白租賃為何沒有明確統一的規定，在有的區縣，中介費由房東承擔，而別的區縣，中介費卻由租客承擔。
將心比心，黃老師是中國學術界的精英人士，價格支付能力要高於很多人，但他從個人案例出發，度心他人，認為房租的過快不理性上漲，會讓城市、產業、中低收入者付出額外的代價。
電話裡，他的知識分子情懷讓我這樣一個地產從業者感到汗顏。
通話結束時，黃老師給我佈置瞭一個作業：這件事情很重要，你應該調研調研，必要的時候都可以寫點內參。
今天中午，黃老師又微信我說，租金哄抬的原因可以慢慢分析，但是後果應當盡快揭露，政府責任也應當盡快訴求。
老師發瞭話，當學生的應該交作業。
可是，我深知，房租暴漲，背後成因復雜，我確也沒有足夠的能力在很快的時間裡，準確客觀地描繪出最近數月北京房租過快上漲的全部原因。
但是，有一點共識卻格外關鍵：租金上漲關乎民生，關乎產業結構，關乎城市居住權公平，由不得任性。更重要的是，正因為它折射的是真實需求，才應當格外引起警惕。
掛完電話，我用手機搜索瞭下北京房租的關鍵詞，多傢機構的數據均顯示，房租幾乎是清一色的快速上漲。
我愛我傢市場研究院統計顯示，2018年上半年，北京市住房租賃的月租金均價為4649元/套，環比2017年下半年的4335元/套，上漲瞭300多元。
同時，由於租金上漲的預期，個人房東普遍不願簽約長租合同，大部分的租賃合同都是1年租期，占整個租賃交易的79%，超過一年租期是交易占比僅13.4%。
貝殼研究院的數據統計顯示，今年7月份，北京、上海與深圳三城的租金環比均上漲，漲幅分別為2.4%，2.1%與3.1%。
二線城市中，南京與濟南的租金環比上漲更為明顯，分別為3.7%與2.4%。
這些漲幅數字，相比房價上漲幅度，並不驚人，但是，考慮到它是環比上漲，以及，租賃需求如假包換的特征，我們必須要重視這些數字背後的警告。
它會警告我們什麼呢？
黃老師說，有四點後果，決策層必須引起警惕。
1，居住權是一個城市最低的底線之一。房租大幅度上漲，首先傷害的是居住權的公平性。我們的城市，不能淪為財富與權貴的城市。
2，房租的大幅度上漲，令很多中低收入者，無法繼續生活在這裡，它傷害瞭一個城市的競爭活力與階層的多樣性。
3，房租的提升，增加瞭城市裡所有工商產業的營運成本，它會削弱產業競爭力，以及造成人才吸引力的下降。
4，新房交易市場上有很多政策法規來進行限制，但是人們卻忘記瞭，租賃市場上還有很多任性、隨意與不透明的地方，讓中介與房東找到瞭很多機會來宰殺租客。
這四點後果，非常樸實，很接地氣，大傢如果租過房，血淚經歷不要太多，一定有直觀感受。
北京房租在一片靜悄悄中令人不安地快速上漲，既有個人經歷來證明，又有一線的數據來指證，已經到達瞭一個不能選擇性忽視的臨界點。
對於政府而言，也許花瞭過多的精力在處置北京房價過快上漲上，對北京房租的過快上漲，卻關註與警示不足。
這引出瞭一個巨大的認知分歧：北京房價與北京房租，一字之差，哪一個對北京市的城市活力、底層競爭力更為舉足輕重？
黃老師的答案是，北京房租。我很同意他的觀點。
那麼，是什麼導致瞭它的發生？
坦率說，這是一個很嚴肅的經濟學話題，也與民生、文化傳統與政策導向息息相關。也就是說，我們不能用情緒與偏見來解釋它，而應該引入專業的分析工具與評價視野。
誰應該為房租的任性上漲負責呢？這一切究竟是如何發生的靜電除油煙機保養？
我提供幾個思考的方向，我最大的目的是，拋磚引玉，寄希望於你們開放式的討論與留言，最後引出一個最有共識性的解決方案。
1，北京嚴格的限購，加上，去年以來二手房市場轉冷導致的業主惜售心理，導致市場上可以用來租賃的房源，其實變得更多瞭，那麼，為什麼還會如此房租大幅上漲？
2，去年以來，北京市的人口流入凈值，已經處在下降通道，而且，大量的低收入者，也被政策驅靜電排煙機推薦動推動離開北京。需求在減少，為什麼房租卻在增加？
這兩個奇怪的經濟學現象裡，誰惡化瞭供求關系？
3，以自如、萬科泊寓、龍湖冠寓、魔方公寓等一批長租品牌，在市場上發起的搶房源大戰，是否刺激瞭業主的提價心理，污染瞭市場上的租賃秩序，從而推動房租過快上漲？它們是最主要的兇手麼？
4，政府還有哪些可以實施的招數，可以對當前的北京房租上漲，進行對沖？有多少人真的希望，嚴厲的行業監管與大尺度的價格管制，從交易領域移植到租賃市場麼？！
5，北京房租上漲還處在上漲通道裡麼？通道有多長？
6，政府何時出手？政府出手，是好事還是壞事？政府有哪些有所為有所不為的紅線空間？
7，官方版租金管制政策，會在今年出油煙異味分離機臺紅頭文件麼？
8，一個以房價止漲、房租上漲為後果的房價大調控，是成功的麼？
期待你的回答，也期待政府有關部門能夠對此有所關註。
但是，更期待各個利益攸關者，都能加入這場開放討論，因為，一個美好的城市是我們大傢的。
三年前的朗潤園，在最後那堂北大課的結尾，黃老師給瞭我們一個滿堂喝彩的建議：深情地活在一個薄情的世界裡。
這個薄情的世界裡，房價很貴，房租呢？
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